Что происходит с рынком складской недвижимости?

Впервые за долгое время на рынке складской недвижимости зафиксировано охлаждение спроса и незначительное увеличение объема свободных площадей. С чем связана эта тенденция и приведет ли она к снижению арендных ставок, прокомментировали эксперты логистических компаний.

О падении спроса участники рынка стали говорить осенью прошлого года. "Снижение спроса на складские площади действительно стало заметно примерно с ноября. Триггером послужило повышение ключевой ставки. В условиях удорожания кредитов многие игроки приостановили планы по расширению и начали пересматривать стратегии, сфокусировавшись на оптимизации уже занятых площадей", - приводит Forbes слова партнера NF Group Константина Фомиченко. 

В этом с ним соглашается руководитель отдела развития бизнеса FM Logistic в России Артем Хомышин: "Высокая стоимость заемных средств, вызванная текущим уровнем ключевой ставки, заставляет многие компании искать способ сокращения товарных запасов и объема замороженных в них денег". 

Многие владельцы стоков стараются уменьшить их объем, увеличивая оборачиваемость продукции на складах, что позволяет снизить финансовую нагрузку на бизнес, объясняет эксперт. При этом в течение 2024 года наблюдалась обратная ситуация: производители и дистрибьюторы потребительских товаров, наоборот, наращивали складские запасы. По словам коммерческого директора логистического оператора МОЛКОМ Евгения Смирнова, это было следствием повышения потребительского спроса на определенные товары и попытки ритейлеров выйти в смежные категории, а также влияния внешнеэкономических факторов.

В настоящее время на рынке уже наблюдается нехватка грузов, отмечает коммерческий директор "Курьер Сервис Экспресс" Сергей Волчков. Это обусловлено не только инфляцией и повышением кредитных ставок, но и снижением потребительской активности наряду с минимизацией самих товарных позиций селлерами.

Как следствие, на рынке появляются предложения по субаренде ряда складских помещений, которыми компании пользуются самостоятельно, без привлечения 3pl-оператора, работая по схеме inhouse логистики. 

По данным Nikoliers, для субаренды в Московском регионе доступно около 85 000 кв. м площадей, что в три раза превышает показатель конца прошлого года. Однако пока, по словам Артема Хомышина, объём подобных предложений небольшой, и это явление нельзя назвать массовым. 

Помимо этого, на загрузку площадей влияет сезонность: так, на рынке e-commerce после гендерных праздников всегда происходит сезонный спад, в то время как периодами пиковой нагрузки становятся ноябрь-декабрь, а также февраль и начало марта, объясняет директор производственного департамента Boxberry Андрей Соколов. Сейчас, например, нагрузка на сортировочные терминалы составляет 63% от показателей ноября, констатирует он.

Несмотря на то, что некоторые ритейлеры уменьшают объемы поставок товаров, ряд клиентов МОЛКОМ, напротив, просят расширить зарезервированные складские площади, отмечает Евгений Смирнов. Компания КСЭ по состоянию на конец марта 2025 года также фиксирует увеличение количества обрабатываемых грузов на складах по отношению к аналогичному периоду прошлого года.

В целом же уровень вакансии на складском рынке с начала года увеличился до 1,5%. Однако она по-прежнему мала и далека от баланса, который составляет 4-5%, говорит Артем Хомышин. 

"Уровень заполненности складов в стране остаётся высоким, - добавляет эксперт. - Загруженность складских площадей нашей компании, а также ряда других логистических операторов составляет около 95%".

Эксперт убежден, что бизнес не может просто так сокращать размеры товарных запасов, поскольку они напрямую влияют на цепочку производства, логистики и продаж. Темпы S&OP (планирование продаж и производственных операций) диктуют потребность в наличии определенного объема товарных запасов на складах. К тому же сохраняется актуальность дополнительного стока в условиях сложных импортных цепочек поставок.

Некоторые эксперты рынка полагают, что при условии увеличения доли вакантных площадей может произойти снижение арендных ставок. Однако некоторые представители консалтинговых компаний связывают стоимость аренды складов с ключевой ставкой. 

"Снижения ставок я не вижу, - говорит управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов. - Арендаторы давят, просят скидки, но собственники их дать не могут. Пока ключевая ставка Центробанка не упадет, цены на склады вниз не пойдут".

В этом с ним соглашается директор по развитию фулфилмент-оператора "Бета ПРО" Артем Смирнов. 

"Удешевления аренды мы не ожидаем. Максимум, что мы увидим - это замедление роста ставок и их увеличение год к году в пределах 8-10%. Возможно, стоимость аренды отдельных объектов будет колебаться в сторону снижения, но это не повлияет на весь рынок", - говорит он. 

Эксперт также добавил, что при значительном охлаждении спроса и наличии вакантных помещений более вероятны смягчение условий договоров, переход на гибкие варианты работы, но вряд ли снижение цен.